房子因「抵押權設定」或「限制登記」（如預告登記、查封）通常無法直接轉賣，這類設定代表房產作為債務擔保或受第三方權利限制。解決方法通常為：結清債務並申請「塗銷抵押權」，或是取得登記權利人同意並「塗銷預告登記」。
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以下是房子不能賣的法律常見原因與處理方式：
1. 常見不能賣的法律設定
抵押權設定（房貸、民間二胎）： 房屋權狀上有銀行或民間借貸的抵押權設定，表示該房產是擔保品，雖然可以買賣，但通常需先塗銷。
預告登記： 為了保障買方或特定權利人，屋主在未經預告登記請求權人同意前，不能把房子過戶給別人。
限制登記（法院查封、禁止處分）： 因債務糾紛，房子被法院列為法拍物件，此時禁止自由轉賣。
信託登記： 房屋所有權信託給銀行或他人管理，需信託人同意才能出售。
2. 解決方式（如何解套）
清償與塗銷： 買賣雙方在簽約時，利用買方的頭期款或銀行代償功能，將賣方的債務還清，並要求原債權人塗銷抵押權。
預告登記塗銷： 需找到「請求權人」（當初設定的人）簽署同意書，去地政事務所辦理塗銷登記。
法拍程序： 如果是已被查封的物件，通常需等待法院拍賣結束，或自行籌錢清償強制執行的債務，才能塗銷限制登記。
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3. 重要注意事項
確認債務大於房價： 如果抵押設定金額加上未還的貸款餘額大於房屋市值（資不抵債），買方極可能無法承接。
申請「地籍異動即時通」： 若擔心房子被莫名設定或偷賣，可申請地政局的「地籍異動即時通」，房子若被申請設定、過戶，會第一時間通知屋主。
查詢謄本： 務必至全國地政電子謄本系統查詢最新的不動產謄本，確認「他項權利部」是否有債務設定。
建議遇到此情況，應儘速諮詢專業地政士（代書）或律師了解具體的權利設定內容。
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